Airbnb & Booking.com Regulierung 2026: Was Gastgeber jetzt tun
Seit dem 20. Mai 2026 gilt die EU-Kurzzeitvermietungsverordnung (EU) 2024/1028, in Deutschland umgesetzt durch das Kurzzeitvermietungs-Datenaustausch-Gesetz (KVDG). Airbnb, Booking.com & Co. müssen künftig monatlich Buchungsdaten an die Bundesnetzagentur melden. Eine Registrierungsnummer für Ihre Unterkunft ist aber nur dann Pflicht, wenn Ihre Kommune ein entsprechendes Verfahren eingeführt hat. Für die meisten privaten Gastgeber ändert sich kurzfristig wenig – langfristig lohnt es sich trotzdem, jetzt vorbereitet zu sein.
Kaum ein Thema sorgt unter Ferienwohnungs-Gastgebern gerade für so viel Verunsicherung wie die neuen EU-Regeln für Airbnb, Booking.com und Co. Schlagzeilen von „Bußgeldern bis 500.000 Euro“ kursieren neben Beruhigungen wie „für die meisten ändert sich nichts“. Was stimmt jetzt? Dieser Artikel bringt Klarheit – und zeigt konkret, was Sie als Gastgeber einer Ferienwohnung oder eines kleinen Hotels jetzt wissen und tun sollten.
Was ist die EU-Kurzzeitvermietungsverordnung überhaupt?
Die Verordnung (EU) 2024/1028 ist bereits im Mai 2024 in Kraft getreten, gilt aber erst seit dem 20. Mai 2026 verbindlich für alle Mitgliedstaaten. Ihr Ziel ist reine Transparenz: Bislang gab es kaum verlässliche Daten darüber, wie viele Ferienwohnungen tatsächlich über Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder Vrbo vermietet werden. In Deutschland betrifft das einen erheblichen Teil des Marktes – rund 82 Prozent aller Gastgeber in Deutschland sind Privatvermieter mit weniger als zehn Betten und tauchen deshalb in der amtlichen Beherbergungsstatistik bislang gar nicht auf.
Wichtig zu verstehen: Die EU-Verordnung selbst führt keine neue, EU-weite Registrierungspflicht ein. Sie schafft lediglich einen einheitlichen Rahmen dafür, wie Daten zwischen Plattformen und Behörden ausgetauscht werden müssen, dort wo Kommunen bereits ein Registrierungsverfahren haben oder einführen.
Wie wird die Verordnung in Deutschland umgesetzt? Das KVDG
In Deutschland erfolgt die Umsetzung über das Kurzzeitvermietungs-Datenaustausch-Gesetz (KVDG), das der Bundestag am 23. April 2026 verabschiedet hat. Kernpunkte des Gesetzes:
- Die Bundesnetzagentur wird zur zentralen digitalen Zugangsstelle für den Datenaustausch zwischen Plattformen und Behörden.
- Plattformen wie Airbnb und Booking.com müssen künftig monatlich melden: Anzahl der vermieteten Nächte, Anzahl der Gäste, Wohnsitzländer der Gäste, die genaue Anschrift der Unterkunft, die Registrierungsnummer (sofern vorhanden) sowie die URL des Inserats.
- Das KVDG ersetzt nicht bestehende kommunale Regelungen wie Zweckentfremdungssatzungen, sondern ergänzt sie um eine bundesweit einheitliche technische Grundlage.
- Bereits genehmigte oder registrierte Ferienwohnungen behalten ihren rechtlichen Status – das KVDG hebt bestehende Genehmigungen nicht auf.
Brauche ich jetzt eine Registrierungsnummer für meine Ferienwohnung?
Das ist die Frage, die die meisten Gastgeber wirklich umtreibt – und die Antwort ist entwarnend eindeutig: Nur dann, wenn Ihre Stadt oder Gemeinde ein EU-konformes Registrierungsverfahren eingeführt hat oder aktuell einführt. Ob das der Fall ist, erfahren Sie am zuverlässigsten direkt bei Ihrer Kommune – zum Beispiel über deren Homepage oder telefonisch beim zuständigen Amt.
Existiert bereits ein solches Verfahren, müssen Sie sich dort registrieren und erhalten anschließend eine Registrierungsnummer, die Sie in Ihren Inseraten auf Airbnb, Booking.com & Co. hinterlegen. Die Plattformen melden die Buchungsdaten zu dieser Nummer dann an die Bundesnetzagentur, die sie an die zuständige Kommune weiterleitet.
- München begrenzt die Vermietung ganzer Wohnungen auf acht Wochen pro Jahr, sofern nicht mindestens die Hälfte der Fläche selbst genutzt wird.
- Hamburg setzt auf ein zentrales Online-System mit kostenloser „Wohnraumschutznummer“ – Plattformen blockieren Anzeigen ohne gültige Nummer automatisch.
- Berlin regelt die Zweckentfremdung über das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) mit Bußgeldern bis zu 500.000 Euro bei Verstößen.
- Stuttgart, Freiburg und Heidelberg drohen bei Zweckentfremdungsverstößen Bußgelder bis zu 100.000 Euro.
Was passiert bei Verstößen?
Die Höhe möglicher Bußgelder sorgt für die größten Schlagzeilen – und ist tatsächlich ernst zu nehmen. Bei nachgewiesener Zweckentfremdung von Wohnraum drohen je nach Kommune Bußgelder im vier- bis sechsstelligen Bereich. Die tatsächliche Höhe richtet sich dabei nach Schwere und Dauer des Verstoßes sowie dem wirtschaftlichen Vorteil, den der Vermieter aus der zweckfremden Nutzung gezogen hat – Bußgelder in Maximalhöhe sind in der Praxis selten, ausgeschlossen sind sie aber nicht.
Wichtig für die Einordnung: Diese hohen Bußgelder betreffen in erster Linie Zweckentfremdung von regulärem Wohnraum in Ballungsgebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – nicht die klassische, ordnungsgemäß angemeldete Ferienwohnung im ländlichen Raum oder in touristisch geprägten Regionen.
Was bedeutet das konkret für Sie als Gastgeber?
Der Deutsche Ferienhausverband empfiehlt Gastgebern in seiner aktuellen Einschätzung: Ruhe bewahren. Für die meisten Vermieter wird sich kurzfristig – und teils auch langfristig – wenig ändern, solange die eigene Kommune (noch) kein Registrierungsverfahren eingeführt hat. Dennoch lohnt sich eine gewisse Vorbereitung, denn die Entwicklung geht klar in Richtung mehr Transparenz und Datenaustausch.
Checkliste: Das sollten Sie jetzt tun
- Prüfen Sie den Status Ihrer Kommune. Gibt es bereits ein Registrierungsverfahren oder ist eines in Planung? Eine kurze Anfrage bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung schafft Klarheit.
- Bewahren Sie bestehende Genehmigungen sorgfältig auf. Bereits erteilte Genehmigungen bleiben gültig – halten Sie die entsprechenden Dokumente griffbereit.
- Behalten Sie Ihre steuerliche Meldepflicht im Blick. Einnahmen aus Kurzzeitvermietung waren schon immer steuerpflichtig; durch den automatisierten Datenaustausch werden Unstimmigkeiten künftig deutlich leichter erkennbar.
- Informieren Sie sich regelmäßig. Da viele Kommunen ihre digitale Infrastruktur für Registrierungen erst noch aufbauen, kann sich die Lage vor Ort kurzfristig ändern.
- Machen Sie Ihre Compliance für Gäste und Behörden sichtbar. Sobald Sie eine Registrierungsnummer besitzen, sollte diese nicht nur im Plattform-Inserat, sondern auch in Ihrer Gästekommunikation transparent auffindbar sein.
Der praktische Mehrwert: Rechtssicherheit über die digitale Gästemappe kommunizieren
Genau an diesem letzten Punkt lohnt sich der Blick auf Ihre digitale Gästemappe. Statt Registrierungsnummer, Meldeschein-Informationen oder Hausordnung lose per E-Mail zu verschicken, lassen sich alle rechtlich relevanten Informationen zentral und jederzeit aktuell an einem Ort hinterlegen:
- Ihre Registrierungsnummer (sofern erforderlich) ist für Gäste transparent einsehbar – das schafft Vertrauen und wirkt professionell.
- Meldeschein-Daten können Gäste bereits vor Anreise digital hinterlegen, was Ihnen Papierkram vor Ort erspart.
- Ändert sich die Rechtslage in Ihrer Kommune, aktualisieren Sie die Information einmal zentral – statt in mehreren Kanälen parallel.
- Eine sauber gepflegte digitale Gästemappe signalisiert nicht nur Gästen, sondern im Zweifel auch Behörden, dass Sie als Gastgeber transparent und rechtskonform arbeiten.
Gerade in einer Phase, in der sich viele Kommunen erst noch auf neue Registrierungsverfahren einstellen, ist es ein klarer Vorteil, wenn Ihre Prozesse bereits digital und anpassungsfähig aufgestellt sind – statt bei jeder Gesetzesänderung Papierunterlagen neu drucken zu müssen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Muss ich meine Ferienwohnung ab 2026 registrieren?
Nur dann, wenn Ihre Kommune ein EU-konformes Registrierungsverfahren eingeführt hat oder einführt. Eine bundesweite, automatische Registrierungspflicht gibt es durch die EU-Verordnung nicht.
Wird Airbnb durch die neue Regulierung in Deutschland eingeschränkt?
Nein. Es geht primär um Transparenz und Datenaustausch zwischen Plattformen und Behörden, nicht um ein Verbot der Kurzzeitvermietung.
Was passiert mit meiner bereits genehmigten Ferienwohnung?
Bereits erteilte Genehmigungen und Registrierungen behalten ihren rechtlichen Status. Das KVDG hebt bestehende Genehmigungen nicht auf.
Welche Daten melden Airbnb und Booking.com künftig an die Behörden?
Monatlich unter anderem: Anzahl der vermieteten Nächte, Anzahl der Gäste, Wohnsitzländer der Gäste, die genaue Adresse der Unterkunft, die Registrierungsnummer (falls vorhanden) und die URL des Inserats.
Wie hoch können Bußgelder bei Verstößen ausfallen?
Je nach Kommune und Schwere des Verstoßes bis zu 500.000 Euro, etwa in München oder Berlin. In der Praxis werden Bußgelder in dieser Maximalhöhe selten verhängt und betreffen vor allem gezielte Zweckentfremdung von Wohnraum.
Fazit
Die Airbnb/Booking.com-Regulierung 2026 ist kein Grund zur Panik, aber ein guter Anlass, die eigene Compliance zu überprüfen. Für die meisten Ferienwohnungs-Gastgeber ändert sich kurzfristig wenig – vorausgesetzt, die eigene Kommune hat (noch) kein Registrierungsverfahren eingeführt. Wer jetzt seine Prozesse digitalisiert und transparent gestaltet, ist für kommende Änderungen bestens gewappnet und schafft gleichzeitig mehr Vertrauen bei seinen Gästen.
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Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Die Rechtslage rund um die EU-Kurzzeitvermietungsverordnung und das KVDG kann sich kurzfristig ändern und regional unterschiedlich ausfallen. Bitte wenden Sie sich für eine verbindliche Einschätzung Ihrer individuellen Situation an eine Rechtsanwältin, einen Steuerberater oder direkt an Ihre zuständige Kommune.